自分が保有する不動産に、古い抵当権、根抵当権、その仮登記などが残っている場合があります。（以下、「抵当権等」といいます。）
抵当権等が残っていると、原則、不動産を売却できませんので、価値が極めて低くなってしまいますし、推定相続人が相続したときに困ってしまいます。
この古い抵当権等は、「休眠担保権」などと呼ばれます。
不動産を売却するためには、休眠担保権を抹消しておく必要があります。ここでは、抵当権等の抹消方法を解説します。
このページの目次
1. 休眠担保権の主な抹消方法
1-1. 共同申請
抵当権等抹消の基本的な方法になります。
抵当権者の所在が分かり、手続きに協力してくれる場合に利用します。
合併や事業譲渡がある場合には、現在の抵当権者を探索する必要があります。
1-2. 供託による抹消方法
弁済期から20年を経過し、かつ、その期間を経過した後に債権額・利息・損害金の全額を供託する方法です。抵当権者が行方不明の時に利用できます。
かなり古い抵当権の場合は、供託金額が低くてすみますが、全額を供託して支払う必要がありますので、できるだけ使いたくない方法です。
1-3. 除権決定による抹消方法
裁判所に公示催告の申立を行い、除権決定を得る方法です。
債務が消滅していることが必要であり、実務的には弁済等により消滅していることを証明できることは少ないので、利用できる場合は限られています。
1-4. 弁済証書による抹消方法
完済した証拠書類（債権証書、並びに、債権及び最後の2年分の利息その他の定期金の受取証書）を法務局に提出する方法です。
書類が残っていれば、これが一番早くて費用もかからないですが、現実には、過去に完済した書類を保管されていることはまれです。現実にはあまり利用できません。
1-5. 判決による抹消方法
抵当権者（担保権者）を相手に抵当権等抹消の訴訟を提起し、勝訴判決を得る方法です。その判決を利用して登記権利者の単独による抹消登記申請を行います。
抵当権者を代表する者がいない場合には、特別代理人選任等の申立てを併用します。
抵当権者に返済をする必要もなく、抹消できる可能性が高いので、実務上はこの方法によることが多いです。
2. どの方法を利用するか
共同申請ができる場合には法律事務所にご相談にこられないので、ほとんどのご相談は共同申請ができない場合です。
また、通常は完済した書類や債務消滅の書類を提出できることもほぼありませんので、除権決定による抹消方法と弁済証書による抹消方法を利用できることもほぼありません。
そうすると、実際に利用できる休眠担保権抹消の方法は、供託による抹消方法と判決による抹消方法です。その区分けは、弁済期から20年を経過しているか、供託する金額が現実的な金額かです。
当事務所の実務上は、判決による抹消を選択することが多いです。
3. 期間の目安
3-1. 判決による抹消
6か月程度（判決取得まで）+2ヶ月（判決確定、抹消登記申請）
3-2. 供託による抹消
2ヶ月～3カ月程度
4. 専門家の活用
抵当権等の休眠担保権は、久しぶりに登記を確認したら抵当権が残っていたとか、相続で不動産を取得したら古い抵当権が残っていたとか、売却しようとしたら抵当権が残っていたなどとして発覚することが多いです。
最近では、住宅ローンなどを返済し終わったが長らく抵当権を抹消しておらず、その住宅ローン会社が破産や清算をされて、抹消をできないというご相談が増えています。
そのような場合には、なかなか自分の力で抹消することは難しいです。まずは、抵当権等の休眠担保権の抹消に詳しい弁護士や司法書士に相談してみましょう。
この分野では形式的に訴訟提起を行って抹消することも多いですので、訴訟代理権のある弁護士に相談してもいいと思います。司法書士は、原則、訴訟代理権がないからです。
まとめ
抵当権者が行方不明（破産や清算含む）、相続、合併、事業譲渡などがあり抵当権者が分からない、非協力的などの場合、不動産に設定された抵当権等を抹消することは、意外に難しいものです。手続きも複数ありますが、どの手続も一長一短です。
不動産は高額で売却できる可能性があるものの、抵当権等が残っているとその価値は著しく低下してしまいます。
抵当権等抹消（休眠担保権の抹消）を専門的に扱っている弁護士は少ないものです。この休眠担保権の抹消訴訟に詳しい弁護士に相談して、できるだけ早く抹消をしておきましょう。
特に、相続などとなってしまうと、より事情の詳しくない人が抹消請求の当事者となってしまいまいますので、相続人のためにもなるべく早く抹消しておきましょう。
当事務所のサポート
当事務所は、抵当権、根抵当権、その仮登記などのいわゆる休眠担保権の抹消手続きを多く取り扱う珍しい法律事務所です。
休眠担保権の抹消手続は、訴訟と登記実務の両方の知見が必要であり、取り扱う法律事務所は少ないです。これは、司法書士は登記実務に精通しているが「訴訟」経験は少なく、一方で、弁護士は訴訟に精通しているが、登記実務に精通していないからと予想されます。
当事務所は、平素より、登記と訴訟のいずれも取り扱っている法律事務所です。休眠担保権の抹消では、訴訟判決を利用することが多いため、譲渡担保権の判決抹消の多くの経験を有する当事務所にぜひご相談ください。
抵当権等が残っていると、不動産価値が著しく低下してしまいます。休眠担保権の抹消の経験豊富な弁護士に、早めにご相談ください。ご相談は無料です。
